Je gaat een ruimte voor jouw bedrijf huren en je vraagt je af voor welke periode je de huurovereenkomst moet afsluiten, welke opzegtermijn je hebt, of je er zo maar uitgezet kan worden aan het einde van je termijn? Kan ik de overeenkomst verlengen als ik dat wil? Heb ik huurbescherming? Je kunt met dit soort vragen altijd terecht bij onze juridisch adviseurs. Met dit artikel helpen we je alvast weg. Daarvoor moeten we allereerst kijken naar de Algemene Bepalingen Huurovereenkomsten.
Algemene bepalingen
In Nederland bestaat een standaardmodel voor een huurovereenkomst. Deze modellen zijn gemaakt door de Raad van Onroerende Zaken (ROZ) en zijn van toepassing op bedrijfsruimtes. In de ROZ-modellen staan zaken waar rekening mee moet worden gehouden bij het opstellen van een huurovereenkomst. Er bestaat een model voor een woonruimte, winkelruimte en kantoorruimte.
ROZ-model winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van Art. 7:290 BW 2012.
ROZ-model kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van Art. 7:230a BW 2015.
Middenstandsbedrijfsruimte
Een middenstandsbedrijfsruimte is volgens Art. 7:290 BW een ruimte die voor publiek toegankelijk is en waar klanten producten fysiek kunnen kopen. Denk bijvoorbeeld aan een restaurant of een winkel. Een camping en een hotel vallen ook onder een middenstandsbedrijf (ROZ-model winkelruimte). In principe geldt een huurovereenkomst van een middenstandsbedrijfsruimte voor 5 jaar, mits er verder niks anders wordt afgesproken. Als een langere bepaalde duur wordt overeengekomen, geldt de huurovereenkomst voor die langere duur (Art. 7:292 lid 1 BW). Een huurperiode korter dan 5 jaar is ook mogelijk. Het gaat hier dan om een huurperiode langer dan 2 jaar maar korter dan 5 jaar. Voor deze huurovereenkomst van bijvoorbeeld 3 jaar is toestemming van de rechter nodig.
Voor een middenstandsbedrijfsruimte is een huurperiode van 2 jaar of minder dan 2 jaar ook mogelijk, maar dan gelden er geen huurbescherming, opzegtermijn en opzeggingsgronden (Art. 7:301 lid 1 BW). Deze kortere huurovereenkomst wordt daarom ook wel een tijdelijke huurovereenkomst of een proefperiode genoemd. Denk van tevoren goed na of het wel handig is om een kortere huurperiode overeen te komen. Als je namelijk van plan bent om een bedrijf te beginnen, begin je deze met het idee om het bedrijf voor een langere termijn voort te zetten in de gehuurde ruimte.
Overige bedrijfsruimte
Onder overige bedrijfsruimte vallen volgens Art. 7:230a BW bijvoorbeeld een kantoorruimte of een fabriek. Het gaat erom dat deze niet vallen onder een ruimte waar klanten kunnen komen om iets te kopen (Art. 7:290 BW) of om een woonruimte (ROZ-model kantoorruimte). Voor de huurovereenkomst van de overige bedrijfsruimte bestaat contractvrijheid. Dit betekent dat de huurder en verhuurder samen mogen kiezen voor hoelang zij de huurovereenkomst afspreken. De huurovereenkomst kan dus voor één jaar worden afgesloten maar ook voor een onbepaalde tijd.
Dwingend vs regelend recht
De regels van een middenstandsbedrijfsruimte zijn geregeld in Burgerlijk Wetboek 7. Hier gaat het om dwingend recht. Dit betekent dat er niet mag worden afgeweken van de regels door de partijen. Omdat het vaak gebeurt dat er nadelig voor de huurder wordt afgeweken van de regels, is dit door het dwingende recht verboden voor de verhuurder.
Bij de overige bedrijfsruimte geldt meer contractvrijheid. Verhuurder en huurder zijn vrij om samen af te spreken wat de huurperiode en opzegwijze zijn. Deze contractvrijheid bestaat omdat het gaat om regelend recht. Dit houdt in dat deze regels een aanvullende werking hebben als de partijen een aantal zaken niet besproken hebben in de huurovereenkomst.
Verlenging
Als na de periode van 5 jaar de huurovereenkomst niet wordt opgezegd (beëindigd) door de huurder of verhuurder, wordt deze vanzelf met 5 jaar verlengd (Art. 7:292 lid 2 BW). Na het verlopen van de tweede termijn van 5 jaar, bestaat de huurovereenkomst 10 jaar. Op dat moment wordt deze verlengd voor een onbepaalde tijd. Een huurovereenkomst die is aangegaan voor een periode langer dan 5 jaar maar korter dan 10 jaar, wordt na het verstrijken van dit termijn vanzelf verlengd met een termijn dat binnen de 10 jaar valt. Als je wilt voorkomen dat de huurovereenkomst wordt omgezet in een van onbepaalde tijd, zorg er dan voor dat de twee termijnen samen niet meer dan 10 jaar zijn.
Heb je een huurovereenkomst voor 2 jaar of korter maar doe je tegen het einde van deze termijn niks, dan wordt deze vanzelf omgezet in een huurovereenkomst van 5 jaar. Dat betekent dat je vanaf dat moment wel recht hebt op huurbescherming, opzegtermijn en opzeggingsgronden. Wil je voorkomen dat de huurovereenkomst wordt omgezet? Zorgt dan dat je deze opzegt voor het verstrijken van de huurperiode.
Opzegging
De huurovereenkomst, die vanzelf voor 5 jaar geldt en de huurovereenkomst die is aangegaan voor een termijn langer dan 5 jaar maar korter dan 10 jaar, kunnen tegen het einde van het eerste en tweede termijn door beiden partijen worden opgezegd. Als een partij het hier niet mee eens is, vindt de opzegging plaats door een deurwaarder of aangetekende brief (Art. 7:293 BW). Dat betekent dat er een officieel document nodig is die wordt opgesteld en gegeven aan de andere partij.
Hoe moet er opgezegd worden?
De partij die wil opzeggen, dient een goede reden te geven waarom hij wil opzeggen. Deze reden moet in de wet terug te vinden zijn. Een van deze redenen kan zijn dat de huurder zich niet aan zijn verplichtingen heeft gehouden. Indien er bij de eenzijdige opzegging van de verhuurder geen reden wordt gegeven voor de opzegging, is deze opzegging niet meer geldig (Art. 7:294 BW). Op het moment dat de huurder binnen 6 weken niet akkoord gaat met de opzegging, is de verhuurder verplicht om naar de rechter te stappen. De rechter zal toetsen of de redenen van de verhuurder goed zijn en zal akkoord of geen akkoord geven voor de opzegging. Als beide partijen, het eens zijn met de beëindiging van de huurovereenkomst, is er geen opzegging nodig (Art. 7:293 lid 3 BW). Dit heet tussentijdse opzegging van de lopende huurovereenkomst. Dit betekent dat de opzegging ook kan plaatsvinden als de termijn van de huurovereenkomst nog niet is afgelopen.
Welke opzegtermijn geldt er?
De termijn van opzegging, voor een huurovereenkomst die voor 5 jaar geldt of de huurovereenkomst die is aangegaan voor een termijn langer dan 5 jaar maar korter dan 10 jaar, bedraagt tenminste een jaar. Dit houdt in dat je uiterlijk een jaar van tevoren moet opzeggen. Er dient genoeg tijd te zijn om alles te regelen in verband met de opzegging, bijvoorbeeld het eventueel vinden van een andere ruimte voor de huurder. Tijdens de eerste termijn van 5 jaar kan de huurder de huurovereenkomst zonder instemming van de verhuurder beëindigen door uiterlijk voor het einde van het vierde jaar op te zeggen. Er geldt dan een opzegtermijn van 1 jaar.
Op het moment dat de huurovereenkomst bestaat voor een huurperiode van 10 jaar, wordt deze voor een onbepaalde tijd verlengd. Hierbij geldt ook een opzegtermijn van een jaar. Het verschil is dat de huurder en verhuurder nu apart op elk moment de huurovereenkomst kunnen opzeggen. Dit gebeurt ook door middel van een deurwaarder of een aangetekende brief.
Voor een huurovereenkomst van 2 jaar of korter geldt de regel van de opzegtermijn niet. Zoals eerder in het artikel benoemd is dit een proefperiode (tijdelijke huurovereenkomst) en gelden er geen regels van de huurbescherming. Er kan dus elk moment door de verhuurder en huurder worden opgezegd.
Er geldt een andere opzegtermijn voor de overige bedrijfsruimtes, namelijk minimaal een maand. Omdat de huurovereenkomst van overige bedrijfsruimte vormvrij zijn, kan in de huurovereenkomst een andere opzegtermijn bepaald zijn.
Huurbescherming
De huurder heeft huurbescherming. Het is niet de bedoeling dat de verhuurder de huurder na het einde van de huurperiode de huurovereenkomst kan opzeggen of de huurder uit de bedrijfsruimte kan zetten. Huurbescherming betekent dat de verhuurder alleen de huurovereenkomst kan eindigen als hij hier een wettelijke reden voor heeft. De verhuurder kan alleen schriftelijk met een deurwaarder opzeggen of als de huurder hiervoor toestemming geeft. Let op dat er bij een huurovereenkomst van 2 jaar of korter geen huurbescherming bestaat.
Punten die onder huurbescherming vallen voor de huurder:
- Als de verhuurder wil opzeggen, moet hij hier een goede reden voor hebben.
- De verhuurder moet opzeggen via een deurwaarder of aangetekende brief.
- Opzegging door de verhuurder is alleen mogelijk als de huurder het hiermee eens is.
- Als de huurder het niet eens is met de opzegging, moet de verhuurder een rechter inschakelen.
- Er geldt een opzegtermijn van ten minste één jaar.
- Zodra er niet wordt opgezegd, wordt de huurovereenkomst vanzelf verlengd.
Conclusie
Zoals je hebt gelezen bestaan er verschillende vormen van een huurovereenkomst. Bij elke vorm gelden dan ook verschillende regels. De volgende periodes zijn voor een huurovereenkomst mogelijk, afhankelijk van de soort overeenkomst:
- Van 2 jaar of korter dan 2 jaar. Hier bestaat geen huurbescherming.
- Tussen 2 en 5 jaar in.
- Twee termijnen van 5 jaar.
- Tussen 5 en 10 jaar.
- Langer dan 10 jaar (onbepaalde tijd).
Het is van groot belang dat je je goed inleest en weet welke regels er gelden vóór het aangaan van een huurovereenkomst. Kijk ook naar ons artikel over ´Waar let ik op bij het huren van een bedrijfsruimte?´.
Vragen of contact
Wil je je huurovereenkomst laten checken? Of juridisch advies bij het nemen van huurbeslissingen? Of heb je andere juridische vragen? Stuur dan geheel vrijblijvend onderstaand formuliertje met je vragen aan ons, één van onze juridisch adviseurs zal dan zo snel mogelijk reageren! Je kunt ook direct een online consult inplannen.
