Bij het huren van een bedrijfsruimte, komt het vaak voor dat je deze wil verbouwen naar jouw eigen wensen. Hier komt veel bij kijken en je moet dan ook op veel zaken letten. In dit artikel wordt een antwoord gegeven op de vragen die je als (nieuwe) ondernemer hebt over het verbouwen van een gehuurde bedrijfsruimte.
Een gehuurde ruimte verbouwen
Een huurder kan een deel of het geheel van de gehuurde ruimte niet zomaar veranderen. Dit mag alléén zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder als het gaat om veranderingen die na de huurperiode makkelijk verwijdert kunnen worden (Art. 7:215 lid 1 BW). Dit is meestal niet het geval, omdat het bij een verbouwing vaak gaat om meer ingrijpende veranderingen die niet zomaar verwijdert kunnen worden. Bovendien zou de huurder dan alleen maar gebruik kunnen maken van deze veranderingen gedurende de periode dat hij de ruimte huurt. Als huurder wil je een lange tijd gebruik kunnen maken van de gehuurde ruimte waar je in geïnvesteerd hebt. Dit doe je door ervoor te zorgen dat de verhuurder het met de verbouwing eens is en/of een huurovereenkomst af te sluiten die voor een langere tijd duurt.
Voor de meer ingrijpende veranderingen aan het pand is altijd een schriftelijke toestemming nodig van de verhuurder. De verhuurder zal eerder toestemming geven als door de verbouwing de waarde van het pand of het kantoor ook omhoog gaat. De verhuurder zal waarschijnlijk weigeren als door de verbouwing het pand/kantoor schade zal krijgen en deze daarna minder waard wordt.
Het betalen van de verbouwing
Als de huurder wil gaan verbouwen, is het voor de hand liggend dat de huurder de verbouwing ook betaald. Toch zijn er, zoals hierna uitgelegd, voor de huurder ook een aantal mogelijkheden om de verhuurder voor de verbouwing te laten betalen.
Verdisconteren in de huur
Als de verhuurder betaalt voor de verbouwing als een investering, kan hij de huurprijs per maand van de huurder verhogen. Op deze manier kan de verhuurder zijn investering terugverdienen. Naast het verhogen van huurprijs, is de betere optie voor de verhuurder en huurder om de huurperiode te verlengen. De huurder wil natuurlijk niet dat hij na de verbouwing zijn bedrijf niet kan voortzetten in die ruimte. Als de huurperiode verlengd wordt naar 10 jaar, ben je die 10 jaar verzekerd dat de verhuurder de investering terug kan verdienen en dat de huurder een lange tijd gebruik kan maken van de ruimte.
Waardeontwikkeling
Met de investering van de verhuurder in de verbouwing is er een kans dat de waarde van de ruimte omhoog gaat. Dan kan de verhuurder de investering terugverdienen door deze waardevermeerdering op het moment dat de ruimte eventueel verkocht zal worden. Er hoeft dan ook geen verhoogde huurprijs overeengekomen te worden, wat weer gunstiger is voor de huurder. Het is maar net wat jij samen met de verhuurder het liefst afspreekt. Er zijn dus genoeg oplossingen om een verhuurder mee te laten werken aan een verbouwing/investering in de gehuurde ruimte.
De verbouwing financieren
Wil de verhuurder de verbouwing niet betalen, dan kan de huurder een verbouwingslening aanvragen. Deze lening is persoonlijk, dit betekent dat je het gevraagde bedrag geheel ontvangt. Vervolgens betaal je per maand een vastgesteld bedrag terug die bestaat uit rente en de aflossing. De rente die je betaalt is afhankelijk van hoe hoog het geleende bedrag is en over welke periode geleend wordt.
Dringende renovatie
Betreft de verbouwing een dringende renovatie die niet kan worden uitgesteld? Dan betaalt de verhuurder deze renovatie. De verhuurder is volgens Art. 7:206 lid 1 BW verplicht om de gebreken te verhelpen als de huurder aangeeft dat dit nodig is. Het gaat dan bijvoorbeeld om gebreken aan het pand die de waarde van het pand laat zakken of die gevaarlijk kunnen zijn voor de huurder. Zo´n gebrek kan bijvoorbeeld gaan om een lekkage. Op het moment dat de verhuurder deze verplichting niet nakomt, is de huurder verplicht op zijn kosten de herstellingen te verrichten tot het verhelpen van de gebreken (Art. 7:217 BW).
De kosten voor onderhoud, herstel, vernieuwingen, inspecties en keuringen kunnen voor de rekening van de verhuurder of huurder komen. Artikel 11.2 van het ROZ-model specificeert welke kosten voor de verhuurder zijn. Wil je specifiek weten over welke zaken het gaat bij een kantoorruimte, kijk dan naar artikel 11.4 en 11.5 van het ROZ-model kantoorruimte 2015. Wil je specifiek weten over welke zaken het gaat bij een winkelruimte, kijk dan naar artikel 12.3 en 12.4 van het ROZ-model winkelruimte 2012.
Het kan voorkomen dat de verhuurder de ruimte gedeeltelijk wil vernieuwen of veranderen. Het kan ook zijn dat dit verplicht is in de wet. Dan gaat het bijvoorbeeld om het aanbrengen van extra voorzieningen en wijzigingen of werkzaamheden die nodig zijn in verband met (milieu-) eisen of maatregelen van de overheid of daartoe bevoegde instanties (Artikel 13.1 ROZ-model kantoorruimte).
Bij een renovatie dient de verhuurder een renovatievoorstel te doen. Er dienen een aantal zaken opgenomen te worden in dit voorstel:
De aard van de werkzaamheden;
De duur van de werkzaamheden;
De mogelijkheid voor een vervangende bedrijfsruimte voor de huurder;
De noodzaak van medewerking van de huurder;
De financiële gevolgen voor de huurder en verhuurder van het pand; en
De huurprijsverhoging.
Voor de noodzaak voor medewerking van de huurder geldt volgens Art. 7:220 lid 1 BW een medewerkingsplicht. Dit houdt in dat wanneer er gedurende de huurtijd dringende werkzaamheden moeten worden uitgevoerd, de huurder daartoe toestemming voor moet geven. Maar volgens artikel 13.4 van het ROZ-model is de medewerkingsplicht niet van toepassing, omdat de verhuurder er altijd voor moet zorgen dat de renovatie geen gebrek oplevert voor de huurder. De verhuurder moet er dan voor zorgen dat de huurder zijn onderneming in die periode zo goed mogelijk voort kan zetten.
Eigendom verbouwing
De verhuurder blijft eigenaar van de ruimte, het blijft nou eenmaal een gehuurde ruimte en geen gekochte ruimte. Dit kan oneerlijk lijken als de huurder allerlei persoonlijke veranderingen maakt. Ondanks het feit dat de huurder door deze veranderingen vaak de waarde vergroot van de ruimte, blijft de verhuurder eigenaar van alle veranderingen en toevoegingen die vastzitten aan de ruimte. De meubels die los staan of aan de muur hangen en door de huurder gekocht zijn, blijven uiteraard in het bezit van de huurder.
Conclusie
In de ROZ-modellen wordt uitgelegd wat de specifieke regelgeving is betreffende de verhuur van een kantoorruimte en winkelruimte. Hierin staat ook aangegeven waar de huurder en verhuurder zich aan moet houden. Check bij het verbouwen van een gehuurde bedrijfsruimte dus altijd voor de zekerheid deze modellen. Zo kunnen problemen voorkomen worden.
Kijk ook naar onze andere artikelen over ´Waar je op moet letten bij het huren van een bedrijfsruimte´ en ´Alles over de huurbescherming en huurperiode bij zakelijk huren´.
Vragen of contact
Ben je niet zeker van wat je wel en niet mag verbouwen, of van wat je aan bijdrage van jouw verhuurder mag verwachten? Wil je je huurovereenkomst laten checken? Of juridisch advies bij het nemen van huur- ene verbouwingsbeslissingen? Of heb je andere juridische vragen? Stuur dan geheel vrijblijvend onderstaand formuliertje met je vragen aan ons, één van onze juridisch adviseurs zal dan zo snel mogelijk reageren! Je kunt ook direct een online consult inplannen.
Comentários